Budynek do rozbiórki – co z lokatorami?

Rozbiórki budynków to nie tylko technicznie wymagające przedsięwzięcia budowlane, ale także skomplikowane procesy administracyjno-prawne. Jednym z najtrudniejszych elementów przygotowania budynku do rozbiórki jest rozwiązanie kwestii lokatorów – zwłaszcza gdy w nieruchomości objętej decyzją rozbiórkową nadal zamieszkują najemcy. Zgodnie z obowiązującym prawem, właściciel nieruchomości lub gmina (w określonych przypadkach) mają obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego. W artykule omawiamy aktualny stan prawny, praktyczne wyzwania oraz prognozy zmian, które mogą znacząco wpłynąć zarówno na właścicieli, jak i mieszkańców budynków do rozbiórki.

Budynek do rozbiórki co z lokatorami – czy właściciel za nich odpowiada?

Rozbiórka budynku może wynikać z kilku powodów – decyzji właściciela, pogarszającego się stanu technicznego nieruchomości lub nakazu wydanego przez nadzór budowlany. W każdym z tych przypadków, jeśli w budynku zamieszkują lokatorzy, nie można przystąpić do rozbiórki, dopóki nie zostaną oni wykwaterowani i nie otrzymają lokali zamiennych. Sytuacja ta dotyczy zarówno nieruchomości prywatnych, jak i komunalnych, a także tych o skomplikowanej historii własności – np. kamienic z przydziałem administracyjnym z czasów PRL.

Planujesz wyburzenie lub rozbiórkę budynku? Skorzystaj z naszej oferty!

Kto ma obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego? – ustawa o ochronie lokatorów

Kluczowe znaczenie ma tutaj ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 723). Ustawa ta reguluje relacje pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą w sytuacjach wymagających opróżnienia lokalu mieszkalnego z przyczyn technicznych, takich jak rozbiórka budynku czy generalny remont.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 4 wspomnianej ustawy, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli lokal wymaga opróżnienia z powodu konieczności rozbiórki lub remontu. Ustawodawca przewidział również mechanizmy ochronne – w art. 11 ust. 9 zapisano, że lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek zapewnienia takiego lokalu oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu nieruchomości.

Jednak nie zawsze tak było – i nadal nie jest w każdej sytuacji.

Gmina a obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego i wsparcia dla lokatorów

W przypadku najemców, którzy uiszczali tzw. czynsz regulowany w momencie wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego w razie konieczności opróżnienia lokalu spoczywał dotychczas na gminie. Obowiązek ten miał charakter przejściowy i został wprowadzony jako środek ochronny dla szczególnej grupy najemców.

Obecnie odpowiedzialność za zapewnienie lokalu zamiennego dla tej grupy została przeniesiona na właściciela nieruchomości. Zmiana ta wynika z przepisów przejściowych nowelizacji ustawy, które zakończyły obowiązywanie wcześniejszego rozwiązania opartego na udziale gmin.

Przeniesienie obowiązku na właścicieli może prowadzić do istotnych trudności – zarówno finansowych, jak i organizacyjnych – zwłaszcza w przypadku nieruchomości o znacznym stopniu zużycia technicznego. Wiele takich budynków przez dekady nie było remontowanych, co dziś skutkuje poważnymi zagrożeniami dla bezpieczeństwa ich użytkowania.

Lokatorzy z przydziałów administracyjnych – kto za nich odpowiada?

Szczególnie trudna jest sytuacja tzw. lokatorów z przydziałów administracyjnych, zamieszkujących w budynkach, które w czasach PRL zostały odebrane właścicielom i przekazane w zarząd lokalnym władzom. Proces reprywatyzacji, trwający od lat 90., doprowadził do tego, że dawne nieruchomości prywatne wróciły do spadkobierców. Jednak w tych nieruchomościach nadal mieszkają osoby, które użytkują lokale na podstawie decyzji administracyjnych, a ich czynsze są znacząco niższe niż rynkowe.

Obecnie właściciele tych budynków, często osoby prywatne bez odpowiedniego zaplecza finansowego, mają obowiązek utrzymania budynku, ale również będą zobowiązani także do zapewnienia lokali zastępczych – co może być nierealne do wykonania bez wsparcia instytucjonalnego. Interwencje Rzecznika Praw Obywatelskich wskazują jasno: konieczna jest zmiana ustawowa i powrót do zasady, że to gmina zapewnia lokal zamienny w takich przypadkach.

Eksmisja lokatorów z budynku przeznaczonego do rozbiórki

Jeśli lokatorzy mimo wskazania im lokalu zamiennego odmówią wyprowadzki, właściciel nieruchomości ma prawo złożyć do sądu pozew o eksmisję. To procedura czasochłonna, wymagająca zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji oraz przejścia przez postępowanie sądowe.

Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia o eksmisji oraz nadaniu mu klauzuli wykonalności, można złożyć wniosek do komornika o przymusowe wykonanie wyroku. Trzeba jednak pamiętać, że eksmitować nie można m.in. kobiet w ciąży, osób niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, dzieci, emerytów i rencistów, a także osób bezrobotnych – bez przyznania im lokalu socjalnego. Dodatkowo obowiązuje okres ochronny, w którym eksmisje do noclegowni nie mogą być wykonywane.

Techniczne i logistyczne wyzwania rozbiórki zamieszkałego budynku

Z punktu widzenia naszej firmy Szczucki, która od lat specjalizuje się w rozbiórkach budynków, jednym z największych wyzwań nie są same prace budowlane, lecz właśnie uregulowanie kwestii najmu i lokatorów. Nie można przystąpić do rozbiórki budynku, dopóki nie zostanie on całkowicie opróżniony.

Obowiązki właścicieli budynków do rozbiórki

Właściciele budynków, które z uwagi na zły stan techniczny kwalifikują się do rozbiórki, mają nie tylko obowiązek zabezpieczenia terenu i uzyskania stosownych pozwoleń, ale przede wszystkim – odpowiedniego uregulowania sytuacji lokatorów. Zgodnie z przepisami prawa, właściciel lokalu zobowiązany jest do zapewnienia lokalu zastępczego, pokrycia kosztów przeprowadzki oraz do formalnego wypowiedzenia umów najmu. Brak realizacji tych obowiązków może skutkować nie tylko opóźnieniem rozbiórki, ale również konsekwencjami prawnymi. Profesjonalne podejście do procesu wykwaterowania lokatorów jest kluczowe w każdej inwestycji rozbiórkowej.

Planujesz rozbiórkę budynku? Skorzystaj z oferty firmy Szczucki!

Firma Szczucki od lat specjalizuje się w bezpiecznych i zgodnych z prawem rozbiórkach budynków – zarówno tych niezamieszkałych, jak i z trudną sytuacją najmu. Dzięki naszemu doświadczeniu wspieramy właścicieli nieruchomości w całym procesie – od analizy technicznej po przekazanie pustej działki pod nową inwestycję. Skontaktuj się z nami i przekonaj się, jak bezpiecznie i sprawnie przeprowadzić rozbiórkę, nawet w najtrudniejszych warunkach mieszkaniowych.

Oprócz tego nasza firma oferuje również prace ziemne, wynajem maszyn budowlanych oraz sprzedaż materiałów sypkich.

Podsumowanie i rekomendacje

Sytuacja lokatorów w budynkach przeznaczonych do rozbiórki to jeden z bardziej złożonych problemów rynku mieszkaniowego. Właściciel nieruchomości, który planuje rozbiórkę, musi znać swoje prawa i obowiązki, a także być przygotowany na realne trudności – finansowe, prawne i społeczne. Główne wnioski są następujące:

• Każda rozbiórka budynku zamieszkałego przez najemców wymaga zapewnienia lokalu zamiennego.
• Aktualnie to właściciele mają obowiązek zapewnienia lokali zastępczych dla najemców z czynszem regulowanym.
• Brak możliwości zapewnienia lokalu może skutkować zatrzymaniem rozbiórki przez nadzór budowlany.
• Procedura eksmisji jest czasochłonna i wymaga wsparcia prawnego.
• Niezbędne są zmiany ustawowe przywracające gminom trwały obowiązek zapewnienia lokali dla lokatorów z przydziałów administracyjnych.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy właściciel lokalu musi zapewnić mieszkanie zastępcze, gdy budynek jest przeznaczony do rozbiórki?

Tak. Właściciele budynków przeznaczonych do rozbiórki są zobowiązani zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów do zapewnienia lokatorom lokalu zastępczego, jeśli budynek wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki. Ten obowiązek spada na właścicieli nieruchomości również w przypadkach, gdy lokator używa lokalu, którego stan techniczny zagraża bezpieczeństwu.

Co z lokatorami mieszkającymi w budynkach w złym stanie technicznym, które mogą się zawalić?

W sytuacjach, gdy stan techniczny budynków zagraża życiu lub zdrowiu mieszkańców, nadzór budowlany może nakazać opuszczenia lokalu. W takich przypadkach lokatorzy muszą opuścić swoje mieszkania z powodu zagrożenia, a odpowiedzialność za zapewnienie im lokalu zamiennego ponosi właściciel.

Czy lokatorzy mogą otrzymać odszkodowanie w związku z koniecznością opuszczenia mieszkania?

Tak, w niektórych przypadkach możliwe jest dochodzenie odszkodowania za straty związane z utratą mieszkania. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy właściciel nie zapewnił lokalu zastępczego lub działał niezgodnie z przepisami. Lokator ma prawo ubiegać się o rekompensatę za koszty przeprowadzki, a także za ewentualne pogorszenie warunków mieszkaniowych.

Jak powinien wyglądać proces informowania lokatorów o planowanej rozbiórce budynku?

Właściciele budynków są zobowiązani do informowania lokatorów o planach rozbiórki w sposób formalny i z odpowiednim wyprzedzeniem. Lokatorzy powinni być świadomi, że planowane działania mogą prowadzić do konieczności opuszczenia zajmowanego lokalu. Najlepiej przygotować plan działania, uwzględniający termin wypowiedzenia najmu, wskazanie nowego mieszkania oraz ustalenie warunków przeprowadzki.

Co jeśli lokatorzy nie chcą opuścić swoich mieszkań z powodu rozbiórki?

W takim przypadku właściciel lokalu może wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Jednak wobec lokatorów w trudnej sytuacji (kobiet w ciąży, osób niepełnosprawnych, emerytów, itp.) przepisy przewidują ochronę i konieczność przyznania im lokalu socjalnego. Lokatorzy zostali objęci ochroną, by nie pozostali bez dachu nad głową, nawet w przypadku rozbiórki.

Czy istnieją programy wsparcia dla osób mieszkających w budynkach wymagających rozbiórki?

Tak. W niektórych miastach funkcjonują programy wsparcia dla osób mieszkających w budynkach w złym stanie technicznym, które obejmują pomoc w znalezieniu nowego mieszkania, wsparcie finansowe lub prawnicze. Warto skontaktować się z lokalnym urzędem gminy lub MOPS, by uzyskać informacje o dostępnych formach wsparcia.

Jakie są obowiązki właściciela lokalu wobec lokatora, który musi opuścić lokal z powodu rozbiórki?

Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do:

• Informowania lokatora o konieczności opuszczenia lokalu,
• Zapewnienia lokalu zamiennego (zgodnie z ustawą),
• Pokrycia kosztów przeprowadzki,
• Działania zgodnie z przepisami prawa oraz orzeczeniami sądu w przypadku eksmisji.

Jakie znaczenie ma interwencja zastępcy Rzecznika Praw Obywatelskich w tej sprawie?

Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich zwrócił uwagę na nieproporcjonalne obciążenie właścicieli lokali, którzy odzyskali budynki z lokatorami z przydziałów administracyjnych. Wskazał, że przepis przenoszący obowiązek zapewnienia lokali zastępczych z gminy na właściciela może być niewykonalny i prowadzić do dramatycznego pogorszenia sytuacji mieszkaniowej zarówno właścicieli, jak i lokatorów. Zaproponował ponowne rozważenie projektu ustawy przywracającego ten obowiązek gminom na stałe.