Czy należy zgłosić zakończenie rozbiórki budynku? Specjalistyczny poradnik dla inwestorów

Rozbiórka obiektu budowlanego, niezależnie od skali przedsięwzięcia, stanowi istotny element procesu inwestycyjnego, który podlega regulacjom wynikającym z obowiązującego prawa budowlanego. W świetle przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682, z późn. zm.), zarówno rozpoczęcie, jak i zakończenie robót budowlanych, w tym także robót rozbiórkowych, może wiązać się z obowiązkiem zgłoszenia określonych informacji do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. W niniejszym artykule przedstawiamy, czy zakończenie rozbiórki budynku należy zgłosić, jakie przepisy mają zastosowanie, oraz jakie obowiązki spoczywają na inwestorze.

Rozbiórka jako szczególny rodzaj robót budowlanych

Rozbiórka budynków i budowli, zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, należy do katalogu robót budowlanych. Roboty te obejmują nie tylko wznoszenie nowych obiektów budowlanych, lecz również ich demontaż, co kwalifikuje rozbiórkę jako istotny element procesu budowlanego. 

W związku z tym rozbiórka obiektu budowlanego podlega analogicznym obowiązkom formalnym jak inne roboty budowlane, w tym obowiązkowi zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia, a w niektórych przypadkach — zawiadomienia o zakończeniu robót.

Planujesz wyburzenie lub rozbiórkę budynku? Skorzystaj z naszej oferty!

Obowiązek zgłoszenia zamiaru rozbiórki

Zanim zostaną podjęte jakiekolwiek działania rozbiórkowe, inwestor zobowiązany jest, zgodnie z art. 30 ustawy Prawo budowlane, do dokonania zgłoszenia rozbiórki albo uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę — w zależności od charakterystyki obiektu budowlanego.

W przypadku, gdy obiekt budowlany spełnia określone w przepisach warunki, a jego rozbiórka nie stwarza zagrożenia dla środowiska, stosunków wodnych czy bezpieczeństwa ludzi i mienia, możliwe jest wykonywanie robót na podstawie tzw. milczącej zgody.

Kiedy konieczne jest pozwolenie na rozbiórkę?

Zgodnie z art. 31 ust. 1 Prawa budowlanego, obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę występuje w przypadku:

• rozbiórki budynków i budowli wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską,
• obiektów budowlanych przekraczających 8 metrów wysokości, jeśli ich odległość od granicy działki jest mniejsza niż połowa ich wysokości,
• innych przypadków wskazanych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, jeśli wymagają zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione wykonanie robót.

W przypadku zaistnienia przesłanek wskazanych przez właściwy organ inwestor może otrzymać decyzję o sprzeciwie wobec rozbiórki oraz obowiązku uzyskania pozwolenia na rozbiórkę.

Zakończenie robót rozbiórkowych – obowiązki inwestora

Po prawidłowym zgłoszeniu rozbiórki lub uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę inwestor przystępuje do fizycznego wykonania robót. Jednakże samo zakończenie robót budowlanych, w tym rozbiórkowych, nie kończy jeszcze procedury administracyjnej. Inwestor zobowiązany jest bowiem, zgodnie z art. 57 ust. 1 Prawa budowlanego, do dokonania zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

W odniesieniu do rozbiórki, zgłoszenie zakończenia robót nie jest zawsze wymagane, jednak w praktyce często jest zalecane z uwagi na możliwość weryfikacji poprawności wykonanych prac przez nadzór budowlany.

Czy należy zgłosić zakończenie rozbiórki budynku?

W przepisach Prawa budowlanego nie wskazano jednoznacznego obowiązku zgłoszenia zakończenia rozbiórki, jeśli została ona przeprowadzona wyłącznie na podstawie zgłoszenia rozbiórki (bez obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę). Jednakże:

• Jeśli rozbiórka była prowadzona na podstawie pozwolenia na rozbiórkę, wówczas zakończenie robót należy bezwzględnie zgłosić do właściwego organu nadzoru budowlanego.
• Jeśli w toku robót nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego, konieczne jest również dokonanie zawiadomienia.
• W sytuacjach, w których rozbiórka wiąże się z ingerencją w infrastrukturę techniczną, sieci uzbrojenia terenu, urządzenia budowlane, może zaistnieć potrzeba przedstawienia danych o obiekcie budowlanym lub dotyczących prowadzenia robót – co uzasadnia kontakt z organem.

Rola nadzoru budowlanego

Inspektor nadzoru budowlanego może, w trakcie lub po zakończeniu rozbiórki, żądać przedstawienia dokumentacji potwierdzającej prawidłowość wykonania robót rozbiórkowych, w tym danych o obiekcie budowlanym lub dotyczących prowadzenia robót. W przypadku niezgodności z zakresem zgłoszenia lub decyzją o pozwoleniu nadzór może wydać decyzję administracyjną, nakładającą obowiązki naprawcze lub porządkowe.

Skutki braku zgłoszenia zakończenia robót

Brak zgłoszenia zakończenia robót budowlanych, jeżeli było to wymagane (np. przy decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę), może skutkować:

• niemożnością legalnego zakończenia inwestycji,
• kontrolą ze strony organu nadzoru budowlanego,
• wydaniem decyzji o obowiązku uzyskania dodatkowej dokumentacji lub o wstrzymaniu użytkowania terenu,
• nałożeniem kar administracyjnych wynikających z art. 93 i 94 Prawa budowlanego.

Planujesz rozbiórkę istniejącego obiektu budowlanego? Skorzystaj z usług firmy Szczucki

Planując rozbiórkę obiektu budowlanego, warto skorzystać z kompleksowych usług firmy Szczucki, która oferuje pełne wsparcie w zakresie formalności oraz prowadzenia robót rozbiórkowych. Nasi specjaliści zadbają o zgodność działań z obowiązującymi przepisami dotyczącymi obiektów i urządzeń budowlanych. 

W przypadku konieczności wniesienia sprzeciwu przez organ administracji precyzyjnie przygotujemy odpowiednie odwołanie, dbając o dochowanie wymaganych terminów – na przykład 21 dni od złożenia dokumentów. Dzięki nam masz pewność, że proces rozbiórki przebiegnie sprawnie i zgodnie z prawem.

Oprócz tego nasza firma oferuje również prace ziemne, wynajem maszyn budowlanych oraz sprzedaż materiałów sypkich.

Podsumowanie: kiedy zgłosić zakończenie rozbiórki?

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Czy zawsze muszę zgłaszać zamiar rozbiórki budynku?

Nie w każdym przypadku. Jeśli chcesz dokonać rozbiórki obiektów, które nie są objęte ochroną zabytków, nie przekraczają określonych wymiarów, a ich rozbiórka nie zagraża bezpieczeństwu ludzi i mienia, wystarczy formularz zgłoszenia rozbiórki. W przeciwnym razie musisz uzyskać decyzję o pozwoleniu.

2. Co zawiera zgłoszenie robót rozbiórkowych?

Gdy składasz zgłoszenie, musisz określić m.in. termin rozpoczęcia prac, sposób ich realizacji, dane techniczne obiektu oraz dokument potwierdzający posiadane prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

3. Kiedy organ może żądać uzupełnienia zgłoszenia?

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może żądać uzupełnień, jeśli dokumentacja jest niekompletna. Otrzymasz wówczas postanowienie o uzupełnieniu zgłoszenia, a od upływu terminu wskazanego w postanowieniu biegnie czas na uzupełnienie braków.

4. Czy organ zawsze wydaje decyzję po zgłoszeniu?

Nie. Jeśli nie zostaną stwierdzone przeciwwskazania, urząd może wydać ci z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, lub po prostu nie doręczyć ci decyzji o sprzeciwie w ustawowym terminie – wtedy możesz rozpocząć rozbiórkę na podstawie tzw. milczącej zgody.

5. Co jeśli organ wniesie sprzeciw?

Jeżeli urząd uzna, że są przesłanki do zablokowania prac, wyda decyzję o wniesieniu sprzeciwu do złożonego zgłoszenia. Możesz odwołać się od decyzji, jeżeli nie zgadzasz się z jej treścią.

6. Kiedy obiekt lub urządzenie podlega ochronie jako zabytek?

Jeśli obiekt lub urządzenie podlega ochronie, na przykład jest wpisany do rejestru zabytków, rozbiórka wymaga zawsze uzyskania pozwolenia. W takiej sytuacji nie ma możliwości uproszczonego zgłoszenia.

7. Co grozi za brak zgłoszenia zakończenia rozbiórki?

W sytuacji, gdy była wymagana decyzja o pozwoleniu, a inwestor nie zgłosi zakończenia robót, możliwe jest nałożenie obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie terenu, a także nałożenie sankcji zgodnie z art. 93 i 94 Prawa budowlanego.

8. Czy mogę złożyć zgłoszenie elektronicznie?

Tak, możesz złożyć w formie elektronicznej zgłoszenie rozbiórki poprzez ePUAP lub portal Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

9. Czy rozbiórka części obiektu też wymaga zgłoszenia lub pozwolenia?

Tak. Nawet część istniejącego obiektu podlega przepisom ustawy Prawo budowlane. W zależności od jej charakterystyki może być konieczne uzyskanie pozwolenia lub zgłoszenie zamiaru rozbiórki.

10. Jakie przepisy regulują proces rozbiórki?

Podstawę stanowi ustawa – Prawo budowlane, uzupełniona m.in. przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 2 września 1997 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.