Nakaz rozbiórki – ile czasu ma inwestor na wykonanie obowiązku?

Nakaz rozbiórki to jedna z najdalej idących sankcji, jakie może nałożyć organ nadzoru budowlanego w przypadku naruszenia przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682, z późn. zm.). Wydanie decyzji w przedmiocie rozbiórki stanowi istotną ingerencję w sferę majątkową właściciela nieruchomości lub inwestora i skutkuje obowiązkiem nie tylko demontażu obiektu budowlanego, lub jego części, ale również uporządkowania terenu po wykonaniu robót. W niniejszym poradniku przedstawiamy szczegółowo, ile czasu inwestor ma na wykonanie nakazu, jak wygląda procedura administracyjna, kiedy organ może orzec nakaz rozbiórki i jakie są konsekwencje jego niewykonania.

Nakaz rozbiórki – ile czasu?

Wydając nakaz rozbiórki, organ określa w treści decyzji termin, w którym obowiązek ten ma zostać zrealizowany. Prawo budowlane nie zawiera sztywno określonych ram czasowych, jednak w praktyce najczęściej stosuje się terminy od 30 do 90 dni od dnia doręczenia decyzji. W przypadku bardziej złożonych obiektów budowlanych lub konieczności zastosowania specjalistycznych metod demontażu termin może zostać wydłużony.

Warto podkreślić, że decyzja o nakazie rozbiórki staje się wykonalna dopiero po upływie terminu do wniesienia odwołania, tj. 14 dni od jej doręczenia, o ile odwołanie nie zostanie wniesione. Jeżeli inwestor wniesie odwołanie, wykonanie decyzji zostaje wstrzymane do momentu jej uprawomocnienia.

Czym jest nakaz rozbiórki i kiedy może zostać wydany

Nakaz rozbiórki to decyzja administracyjna wydana przez organ nadzoru budowlanego, nakładająca obowiązek rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części. Wydanie takiego nakazu może nastąpić w dwóch głównych przypadkach:

• Naruszenie przepisów prawa budowlanego, w szczególności prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia – czyli tzw. samowola budowlana.
• Zły stan techniczny obiektu budowlanego, który zagraża życiu lub zdrowiu ludzi – nawet jeśli obiekt został wzniesiony legalnie.

Zgodnie z przepisem art. 48 Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego może orzec nakaz rozbiórki obiektu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia. Natomiast w przypadku, gdy obiekt budowlany nie nadaje się do remontu lub jego dalsze użytkowanie stanowi zagrożenie, podstawą prawną jest art. 67 Prawa budowlanego.

Planujesz wyburzenie lub rozbiórkę budynku? Skorzystaj z naszej oferty!

Procedura administracyjna – krok po kroku

Procedura wydania nakazu rozbiórki przebiega według następującego schematu:

1. Stwierdzenie naruszenia – organ nadzoru budowlanego ustala, że doszło do samowoli budowlanej lub że stan techniczny obiektu stanowi zagrożenie.
2. Wydanie postanowienia o wstrzymaniu robót – w przypadku robót prowadzonych bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
3. Poinformowanie inwestora o możliwości legalizacji – inwestor może wnieść wniosek legalizacyjny oraz dokonać opłaty legalizacyjnej.
4. Brak legalizacji – jeżeli inwestor nie podejmie działań legalizacyjnych lub zrobi to nieskutecznie, organ wydaje decyzję o rozbiórce.
5. Określenie terminu wykonania nakazu – w decyzji o rozbiórce znajduje się termin, w którym inwestor zobowiązany jest wykonać rozbiórkę.

Legalizacja jako alternatywa dla rozbiórki

Proces legalizacji samowoli budowlanej daje inwestorowi szansę na uniknięcie obowiązku rozbiórki. Zgodnie z przepisem art. 49e Prawa budowlanego, organ nie orzeka nakazu, jeżeli inwestor:

• Złoży wniosek o legalizację w terminie,
• Przedstawi wszystkie wymagane dokumenty legalizacyjne,
• Uiszcza opłatę legalizacyjną.

W przeciwnym razie organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wydać nakaz rozbiórki, niezależnie od tego, czy inwestor podjął próby dokończenia budowy lub poprawy stanu technicznego obiektu.

Brak wykonania nakazu – co dalej?

Jeżeli inwestor nie wykona obowiązku w terminie określonym w decyzji, organ może:

• Nałożyć grzywnę w celu przymuszenia do wykonania decyzji – jej wysokość zależna jest od powierzchni zabudowy i wskaźnika ogłaszanego przez Prezesa GUS.
• Zarządzić wykonanie zastępcze – rozbiórkę wykonuje inny podmiot, na koszt właściciela nieruchomości.

Środki te wynikają z ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji i stanowią instrumenty egzekucyjne dostępne dla organu nadzoru budowlanego.

Odwołanie od decyzji o nakazie rozbiórki

Od każdej decyzji administracyjnej, także tej nakładającej obowiązek rozbiórki, przysługuje odwołanie. Inwestor ma prawo złożyć odwołanie w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji do organu wyższego stopnia – najczęściej wojewody lub Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Wniesienie odwołania wstrzymuje wykonanie decyzji, chyba że nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności. W uzasadnionych przypadkach sąd administracyjny może również wstrzymać wykonanie decyzji, jeśli skarga została złożona w trybie sądowoadministracyjnym.

Wykonanie zastępcze – istotne aspekty

W przypadku, gdy inwestor zignoruje nakaz i nie przeprowadzi rozbiórki w terminie, organ może zlecić rozbiórkę podmiotowi trzeciemu, a koszty prac obciążyć właściciela nieruchomości. Wykonanie zastępcze nie wyklucza odpowiedzialności inwestora za szkody powstałe w trakcie realizacji robót rozbiórkowych przez zewnętrznego wykonawcę.

Orzeczenia sądów administracyjnych – interpretacja terminów

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2024 r. (sygn. akt: II SA/Gl 1054/23), podkreślono, że samo podjęcie starań przez inwestora w celu wykonania rozbiórki nie stanowi spełnienia obowiązku wynikającego z nakazu. Organ ma obowiązek podejmowania środków egzekucyjnych aż do pełnego wykonania decyzji. Sąd zaznaczył, że celem nakładanych grzywien administracyjnych jest wyegzekwowanie faktycznego wykonania nakazu rozbiórki, a nie deklaracji inwestora o jego przyszłym wykonaniu.

Rozbiórka – znaczenie terminu w świetle przepisów

Jeśli inwestor samodzielnie wystąpi o pozwolenie na rozbiórkę, ma 3 lata od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu stała się ostateczna, na rozpoczęcie robót. Po tym czasie pozwolenie traci ważność, co wynika z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Jeżeli rozbiórka nie zostanie rozpoczęta w tym czasie, inwestor zobowiązany jest do ponownego przeprowadzenia procedury administracyjnej.

Zleć rozbiórkę budynku w firmie Szczucki

Zleć rozbiórkę budynku w firmie Szczucki, aby mieć pewność, że wszystkie prace rozbiórkowe zostaną przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy Prawo budowlane, w sposób bezpieczny, terminowy i profesjonalny. Firma Szczucki oferuje kompleksowe wykonanie robót związanych z rozbiórką całego obiektu budowlanego lub jego części. 

Działając zgodnie z wymaganiami technicznymi oraz przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, specjaliści Szczucki zapewniają zgodność z prawem, minimalizując ryzyko decyzji nakazujących rozbiórkę przymusową lub postaci grzywny. Współpraca z tą firmą to gwarancja legalnego, efektywnego i bezpiecznego doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z oczekiwaniami inwestora i organów nadzoru budowlanego.

Oprócz tego nasza firma oferuje również prace ziemne, wynajem maszyn budowlanych oraz sprzedaż materiałów sypkich.

Podsumowanie: Ile czasu naprawdę ma inwestor?

Wnioski końcowe

Wydanie nakazu rozbiórki to procedura o doniosłych skutkach prawnych i majątkowych. Inwestor, który otrzyma decyzję o obowiązku rozbiórki, musi niezwłocznie przeanalizować jej treść i podjąć odpowiednie działania – czy to poprzez legalizację samowoli budowlanej, czy wykonanie obowiązku w terminie. Czas jest kluczowy: przekroczenie terminów wskazanych w decyzji lub ustawie może skutkować dotkliwymi konsekwencjami administracyjnymi, w tym wykonaniem zastępczym lub nałożeniem grzywny. W razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Kiedy organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę obiektu?

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę, jeżeli obiekt budowlany lub jego część został wzniesiony bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia, a także w przypadkach, gdy stan obiektu zagraża życiu lub zdrowiu ludzi. Podstawę prawną nakazania rozbiórki części budynku stanowią m.in. art. 48 oraz art. 67 ustawy – Prawo budowlane.

2. Czy decyzja nakazująca rozbiórkę całego obiektu budowlanego musi zawierać termin?

Tak. Decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu w terminie wyznaczonym przez właściwy organ. Zwykle jest to od 30 do 90 dni od dnia doręczenia decyzji, jednak termin może być różny w zależności od charakteru zabudowy budynku lub jego części oraz stanu technicznego obiektu.

3. Czy rozbiórka może dotyczyć tylko części obiektu budowlanego?

Tak. Właściwy organ może nakazać rozbiórkę części obiektu budowlanego, jeżeli ta część może funkcjonować samodzielnie i nie wpływa na stabilność całości konstrukcji. Prawną nakazania rozbiórki części budynku reguluje ustawa – Prawo budowlane, w powiązaniu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

4. Jakie działania może podjąć właściciel lub zarządca, aby uniknąć rozbiórki?

Właściciel lub zarządca może rozpocząć proces legalizacji obiektu poprzez złożenie wniosku o legalizację obiektu do właściwego organu nadzoru budowlanego. Wniosek ten musi być złożony wraz z wymaganymi dokumentami oraz uiszczeniem opłaty legalizacyjnej. Brak podjęcia tych działań skutkuje nałożeniem nakazu przymusowej rozbiórki obiektu.

5. Co się stanie, jeśli inwestor nie dokona rozbiórki obiektu w terminie?

W przypadku niewykonania decyzji organ może przystąpić do egzekucji administracyjnej w postaci grzywny lub wykonać rozbiórkę zastępczą. Wysokość grzywny określa się jako iloczyn powierzchni zabudowy budynku lub jego części oraz 1/5 ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2024 r.

6. Czy samo rozpoczęcie starań w kierunku rozbiórki zwalnia z obowiązku jej wykonania?

Nie. Jak podkreślił sąd administracyjny w orzecznictwie, celem postępowania egzekucyjnego jest doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z przepisami, a nie samo deklarowanie zamiaru jego rozbiórki. W związku z tym samo rozpoczęcie przygotowań do rozpoczęcia rozbiórki nie wystarczy.

7. Czy można zaskarżyć decyzję o nakazie rozbiórki?

Tak. Inwestorowi przysługuje odwołanie od decyzji administracyjnej w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Odwołanie należy wnieść za pośrednictwem organu, który wydał decyzję nakazującą rozbiórkę. Decyzja może zostać wstrzymana w wykonaniu do czasu rozpatrzenia odwołania.

8. Czy kancelaria radcy prawnego może pomóc w sprawach dotyczących nakazów rozbiórkowych?

Zdecydowanie tak. Kancelaria radcy prawnego posiadająca doświadczenie w zakresie prawa budowlanego i prawach nieruchomości może pomóc inwestorowi w analizie decyzji, sporządzeniu odwołania, a także reprezentować go przed organami i sądem administracyjnym.

9. Czy przepisy planowania przestrzennego mają wpływ na decyzję o rozbiórce?

Tak. Obiekt wzniesiony niezgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może zostać zalegalizowany. Brak zgodności z miejscowym planem jest podstawą do nałożenia nakazu rozbiórki, nawet jeśli budynek nie zagraża technicznie otoczeniu.

10. Jakie są etapy przymusowej rozbiórki obiektu?

Etapy są następujące:

• Wydanie decyzji o nakazie rozbiórki.
• Upływ terminu na złożenie odwołania (14 dni).
• Brak wykonania – organ może nałożyć grzywnę.
• Dalszy brak wykonania – rozbiórka w trybie wykonania zastępczego.
  Każdy z tych etapów ma charakter administracyjny i podlega nadzorowi organów publicznych.