Projekt rozbiórki – kto go sporządza i kiedy jest wymagany?

Projekt rozbiórki sporządza osoba z uprawnieniami budowlanymi – architekt lub inżynier budownictwa wpisany do właściwej izby samorządu zawodowego. Zakres wymaganych uprawnień zależy jednak od tego, czy rozebrać mamy cały obiekt, czy tylko jego część.

Spis treści

1. Czym jest projekt rozbiórki?
2. Projekt rozbiórki a projekt budowlany – kluczowe różnice prawne
3. Kiedy projekt rozbiórki jest wymagany?
4. Kto może sporządzić projekt rozbiórki?
5. Jak złożyć wniosek o pozwolenie na rozbiórkę?
6. Projekt rozbiórki a pozwolenie na budowę – częsty błąd inwestorów
7. Porada specjalisty
8. Najczęstsze błędy przy sporządzaniu projektu rozbiórki

Najważniejsze wnioski

• Obowiązek sporządzenia projektu rozbiórki nie wynika automatycznie z samego faktu złożenia wniosku – organ musi wykazać konkretną potrzebę, zanim go zażąda.
• Przy rozbiórce części budynku zawsze potrzebna jest osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane do projektowania, bo zmiana schematu statycznego wymaga obliczeń konstrukcyjnych.
• Przypadku rozbiórki całego, typowego obiektu o przeciętnej kubaturze – wystarczy opis zakresu robót sporządzony przez osobę z uprawnieniami do prowadzenia robót budowlanych w odpowiedniej specjalności.
• Projekt rozbiórki budynku wpisanego do rejestru zabytków zawsze wymaga dodatkowych uzgodnień konserwatorskich – bez nich decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę organ wyda z wadą prawną.
• Projekt rozbiórki obiektu znajdującego się na terenie Natura 2000 może wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 – co wydłuża procedurę administracyjną o kilka miesięcy.

Czym jest projekt rozbiórki?

Projekt rozbiórki to dokument techniczny opisujący sposób, kolejność i warunki bezpiecznego rozebrania obiektu budowlanego. Może być wymagany jako załącznik do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę, jednak – inaczej niż projekt budowlany – jego dołączenie nie jest zawsze obowiązkowe.

Tu zaczyna się źródło największego zamieszania w branży. Inwestorzy mylą projekt rozbiórki z projektem budowlanym. Tymczasem to dwa odrębne dokumenty, regulowane przez inne przepisy, z różnym statusem prawnym i innymi wymaganiami co do formy.

Szukasz specjalistów od wyburzeń i rozbiórek? Sprawdź ofertę naszej firmy – wyburzenia i rozbiórki.

Projekt rozbiórki a projekt budowlany – kluczowe różnice prawne

Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682) wyraźnie rozróżnia oba dokumenty. Art. 33 ust. 2 stanowi, że do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć projekt budowlany. Art. 33 ust. 4 mówi natomiast o projekcie rozbiórki – ale z zastrzeżeniem: „w zależności od potrzeb”.

To zdanie ma ogromne znaczenie praktyczne. Projekt rozbiórki nie jest niezbędnym załącznikiem do każdego wniosku o pozwolenie na rozbiórkę. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, który go żąda, powinien wykazać konkretną potrzebę jego sporządzenia.

Kolejna różnica: projekt budowlany jest zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 34 ust. 4 Prawa budowlanego). Projekt rozbiórki nie podlega zatwierdzeniu przez organ. Mimo to część urzędów żąda czterech egzemplarzy projektu – tak jak przy projekcie budowlanym. Z ustawy taki obowiązek nie wynika.

Kiedy projekt rozbiórki jest wymagany?

Ustawa Prawo budowlane mówi „w zależności od potrzeb” – ale nie wskazuje wprost, kiedy te potrzeby zachodzą. W praktyce wykształciły się dwa scenariusze.

Rozbiórka części obiektu

To przypadek, w którym projekt rozbiórki jest wymagany niemal zawsze. Gdy rozebrany ma być tylko fragment budynku, pozostała część musi nadal funkcjonować bezpiecznie.

Przykład: właściciel rozbiórki obiektu chce usunąć jedno ze skrzydeł budynku wielorodzinnego. Ściana, która dotąd była ścianą wewnętrzną między pomieszczeniami ogrzewanymi, staje się po rozbiórce ścianą zewnętrzną – bez izolacji termicznej, nienadającą się do tej funkcji. Gdyby organ administracji architektoniczno-budowlanej zażądał projektu rozbiórki z rozwiązaniem ocieplenia tej ściany, problemu by nie było.

Przy częściowej rozbiórce projektant musi obliczyć, jak zmiana schematu statycznego wpływa na siły wewnętrzne pozostałej konstrukcji. Uprawnienia do projektowania w odpowiedniej specjalności budowlanej są w tym przypadku niezbędne.

Rozbiórka całego obiektu budowlanego

Przy rozbiórce całego, typowego obiektu o przeciętnej wielkości i stopniu skomplikowania – projekt rozbiórki nie jest niezbędny. Art. 33 ust. 4 ustawy wymaga w takim przypadku:

• opisu zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych,
• opisu sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Taki opis sporządza uprawniony specjalista, jednak sam opis zakresu prac rozbiórkowych to nie to samo co pełny projekt rozbiórki z rysunkami i obliczeniami.

Obiekty wymagające pełnego projektu rozbiórki nawet przy rozbiórce całości to m.in.:

• budynki wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną konserwatorską,
• obiekty w gęstej zabudowie, gdzie rozbiórka zagraża sąsiednim budynkom,
• obiekty o skomplikowanej konstrukcji żelbetowej lub stalowej,
• przypadki, gdy podczas prac rozbiórkowych rosną siły wewnętrzne w konstrukcji – np. przy zmianie schematu statycznego.

Kto może sporządzić projekt rozbiórki?

Opracowanie projektu rozbiórki jest pełnieniem samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Wymaga uprawnień budowlanych i aktualnej przynależności do samorządu zawodowego – PIIB (Polska Izba Inżynierów Budownictwa) lub IARP (Izba Architektów RP).

Projektant musi mieć opłaconą składkę członkowską i ważne ubezpieczenie OC – bez tego jego podpis pod dokumentem jest bezskuteczny prawnie.

Uprawnienia przy rozbiórce całego obiektu

Przy rozbiórce całego budynku o typowej konstrukcji – uprawnień do projektowania nie trzeba. Wystarczą uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w odpowiednim zakresie.

Art. 13 ust. 4 Prawa budowlanego pozwala osobom z uprawnieniami do kierowania robotami budowlanymi na ocenę stanu technicznego obiektu – w takim samym zakresie, w jakim mogą kierować robotami.

To ważna informacja dla inwestora. Kierownik budowy z uprawnieniami w specjalności konstrukcyjno-budowlanej może sporządzić opis zakresu prowadzenia robót rozbiórkowych i opis zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia – jeśli nie jest wymagany pełny projekt rozbiórki.

Uprawnienia przy rozbiórce części obiektu

Tu wymagania rosną. Projektant musi mieć uprawnienia do projektowania w specjalności odpowiedniej do rodzaju konstrukcji – zazwyczaj specjalność konstrukcyjno-budowlana. W przypadku obiektów inżynierskich może być potrzebna specjalność mostowa lub drogowa.

Gdy rozbiórka obejmuje np. tylko instalacje – wystarczą uprawnienia w specjalności instalacyjnej w odpowiednim zakresie.

Jak złożyć wniosek o pozwolenie na rozbiórkę?

Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę składa inwestor do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Dla większości obiektów jest to starosta. Dla obiektów na terenie miast na prawach powiatu – prezydent miasta. Dla obiektów wymagających szczególnego nadzoru – wojewoda.

Do wniosku o pozwolenie dołącza się:

• zgodę właściciela obiektu lub prawo do dysponowania nieruchomością,
• szkic usytuowania obiektu na działce,
• opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych,
• opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia,
• projekt rozbiórki – jeśli organ uzna go za niezbędny lub jeśli sytuacja tego wymaga.

Termin rozpatrzenia wniosku o pozwolenie wynosi 65 dni. Organ ma jednak prawo wezwać wnioskodawcę do uzupełnienia braków – i wtedy bieg terminu się zatrzymuje.

Kiedy wystarczy zgłoszenie?

Dla mniejszych obiektów – zamiast pozwolenia na rozbiórkę – wystarczy samo zgłoszenie do organu. Zgłoszenia (a nie pozwolenia) wymagają m.in. budynki o wysokości nieprzekraczającej 8 m, których odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Organ ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu. Jeśli go nie wniesie – można przystąpić do prac.

Obiekty wpisane do rejestru zabytków zawsze wymagają pozwolenia – i dodatkowo zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Projekt rozbiórki a pozwolenie na budowę – częsty błąd inwestorów

Inwestorzy często zakładają, że procedura przy rozbiórce wygląda tak samo jak przy pozwoleniu na budowę. To błąd z poważnymi konsekwencjami.

Wymagane pozwolenie na budowę zatwierdza projekt budowlany. Decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana po jego zatwierdzeniu przez organ. Przy rozbiórce nie ma takiego zatwierdzenia – organ wydaje pozwolenie na rozbiórkę, ale projekt rozbiórki (jeśli był dołączony) nie staje się częścią decyzji.

Oznacza to, że organ nie weryfikuje projektu rozbiórki tak jak projektu budowlanego. Odpowiedzialność za jego poprawność spoczywa wyłącznie na projektancie.

Porada specjalisty

“Po blisko 30 latach prowadzenia rozbiórek wiemy, że inwestorzy tracą czas głównie na etapie formalności – nie na samej rozbiórce. Najczęstszy scenariusz: inwestor składa wniosek o pozwolenie na rozbiórkę bez projektu, organ wzywa do uzupełnienia, inwestor nie wie, czy projekt jest potrzebny i kto go ma podpisać. Traci się 2–4 tygodnie.

Nasza rekomendacja: przed złożeniem wniosku skonsultuj się z kierownikiem budowy lub projektantem z uprawnieniami konstrukcyjno-budowlanymi. Niech oceni, czy organ będzie żądał projektu rozbiórki, czy wystarczy opis zakresu robót. To rozmowa na 30 minut – a oszczędza miesiąc czekania.

Szczególnie uważaj przy obiektach w zwartej zabudowie i przy budynkach starszych niż 50 lat. Tam organ prawie zawsze zażąda projektu rozbiórki – nawet jeśli rozebrać ma być cały budynek.”

Najczęstsze błędy przy sporządzaniu projektu rozbiórki

Podpisanie dokumentu przez osobę bez aktualnych uprawnień

Uprawnienia budowlane muszą być ważne w dniu złożenia wniosku. Projektant zawieszony w prawach członka izby samorządowej nie może skutecznie podpisywać dokumentacji.

Mylenie projektu rozbiórki z projektem budowlanym

Projekt budowlany składany przy wniosku o pozwolenie na budowę musi mieć cztery egzemplarze. Projekt rozbiórki – nie. Złożenie czterech egzemplarzy nie jest błędem, ale nie jest też wymagane przez ustawę Prawo budowlane.

Brak analizy wpływu rozbiórki na sąsiednie obiekty

W zwartej zabudowie prowadzenie robót rozbiórkowych bez oceny oddziaływania na sąsiednie budynki to poważne zaniedbanie. Organ może zakwestionować taki opis już na etapie wniosku o pozwolenie.

Żądanie projektu przez organ bez uzasadnienia

Jeśli organ administracji architektoniczno-budowlanej żąda projektu rozbiórki przy rozbiórce typowego budynku jednorodzinnego – inwestor ma prawo zapytać o podstawę prawną tego żądania. Zgodnie z ustawą organ musi wykazać potrzebę jego sporządzenia.

Podsumowanie

Projekt rozbiórki sporządza uprawniony inżynier lub architekt z aktualną przynależnością do izby samorządu zawodowego. Przy rozbiórce całego, prostego obiektu budowlanego mogą wystarczyć uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi. Przy rozbiórce części obiektu – wymagane są uprawnienia do projektowania.

Projekt rozbiórki nie jest tym samym co projekt budowlany. Nie jest zatwierdzany przez organ i nie zawsze musi być dołączony do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę. Inwestor, który to rozumie, oszczędza czas i unika niepotrzebnych kosztów związanych z opracowaniem dokumentacji, której prawo nie wymaga.

Chcesz zlecić rozbiórkę lub wyburzenie? Skontaktuj się z nami!

Jeśli masz wątpliwości – skontaktuj się z nami. Działamy w promieniu 200 km od Biskupca i realizujemy wyburzenia i rozbiórki na terenie województw: warmińsko-mazurskiego, kujawsko-pomorskiego, pomorskiego i mazowieckiego. Bezpłatna wycena i doradztwo techniczne to standard, od którego zaczyna się każda nasza współpraca.

Zadzwoń: +48 502 164 725 | biuro@szczucki.pl

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Kiedy potrzebny projekt rozbiórki, a kiedy wystarczy sam opis robót?

Projekt rozbiórki budynku jest potrzebny przy rozbiórce obiektów zabytkowych, przy rozbiórce części budynku oraz w przypadkach, gdy organ uzna to za niezbędne ze względu na stopień skomplikowania robót budowlanych. Przy rozbiórce całego, typowego obiektu budowlanego o prostej konstrukcji wystarczy opis zakresu i sposobu prowadzenia prac wraz z opisem zapewnienia bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Czy rozbiórka budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawsze wymaga pozwolenia?

Rozbiórka budynku mieszkalnego jednorodzinnego o wysokości poniżej 8 m, którego odległość od granicy działki wynosi co najmniej połowę jego wysokości, wymaga jedynie zgłoszenia rozbiórki do właściwego organu. Jeśli budynek przekracza te parametry albo podlega ochronie jako zabytek – wymagane jest pełne pozwolenie na rozbiórkę.

Czy przy rozbiórce budynku mieszkalnego wielorodzinnego zawsze trzeba zlecić projekt?

Rozbiórka obiektu budowlanego, jakim jest budynek mieszkalny wielorodzinny, praktycznie zawsze będzie wymagać projektu rozbiórki – ze względu na skomplikowanie konstrukcji, sąsiedztwo innych obiektów i konieczność zapewnienia bezpieczeństwa lokatorów do momentu całkowitego opuszczenia budynku. Organ może też w decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego nad przebiegiem prac.

Jak wygląda procedura uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku wpisanego do rejestru zabytków?

Przy obiektach, które podlegają ochronie jako zabytki, inwestor musi najpierw uzyskać zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków – a w przypadkach szczególnych decyzję generalnego konserwatora zabytków. Dopiero po uzyskaniu tej zgody organ administracji architektoniczno-budowlanej może rozpatrzyć wniosek o pozwolenie i wydać decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę.

Co powinien zawierać formularz wniosku o pozwolenie na rozbiórkę?

Formularz wniosku o pozwolenie na rozbiórkę musi zawierać dane inwestora, dane i opis obiektu, informację o prawie do dysponowania nieruchomością oraz wykaz załączników – w tym opis zakresu robót i opis zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Projekt rozbiórki dołącza się tylko wtedy, gdy jest wymagany ze względu na charakter lub złożoność obiektu.

Czy organ może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę obiektu, który normalnie wymagałby tylko zgłoszenia?

Tak – organ ma prawo nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę zamiast samego zgłoszenia, jeśli stwierdzi bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub gdy rozbiórka może znacząco oddziaływać na środowisko. W takim przypadku inwestor może być zobowiązany do przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.

Czy organ może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego przy rozbiórce?

Tak – przy robotach budowlanych o dużym stopniu skomplikowania organ może w decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę zawrzeć obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Inspektor sprawuje kontrolę nad zgodnością prowadzenia robót z projektem i przepisami – co przy rozbiórce budynku w gęstej zabudowie jest praktyką coraz powszechniejszą.

Czy opracowanie projektu rozbiórki musi być zgodne z zasadami wiedzy technicznej?

Tak – opracowanie projektu rozbiórki, jak każdej dokumentacji budowlanej, musi być wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Projektant ponosi pełną odpowiedzialność zawodową i cywilną za poprawność przyjętych rozwiązań – organ nie zatwierdza projektu rozbiórki, więc błąd w projekcie nie obciąża urzędu, tylko projektanta.