Rozbiórka budynku grożącego zawaleniem — procedura, obowiązki i wymogi prawne
W przypadku, gdy budynek znajduje się w krytycznym stanie technicznym, a jego dalsze użytkowanie stwarza bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, właściwy organ nadzoru budowlanego zobowiązany jest do podjęcia działań zmierzających do ochrony życia i zdrowia. Rozbiórka takiego obiektu budowlanego jest procesem ściśle regulowanym przez prawo budowlane, w szczególności przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r., poz. 682, z późn. zm.). Poniżej przedstawiamy szczegółowy opis wymogów, jakie ciążą na właścicielu lub zarządcy obiektu w przypadku konieczności rozbiórki budynku grożącego zawaleniem.
Rozbiórka budynku grożącego zawaleniem
Rozbiórka budynków i budowli, w szczególności obiektów grożących zawaleniem, wymaga zachowania procedur określonych w ustawie – Prawo budowlane. Jeżeli budynek grozi on zawaleniem, właściwy organ może wydać nakaz rozbiórki lub decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę.
W przypadkach, gdy zagrożenie jest bezpośrednie, roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia, jednak obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub dokonanie zgłoszenia rozbiórki pozostaje aktualny. Zamiar rozbiórki należy zgłosić, szczególnie gdy dotyczy budynku mieszkalnego lub budowli zlokalizowanych w odległości mniejszej od granicy działki.
Ustalenie stanu technicznego budynku
Podstawą do podjęcia decyzji o rozbiórce jest stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego, że obiekt budowlany lub jego część bezpośrednio grozi zawaleniem. Sam fakt, że budynek jest w złym stanie technicznym, nie jest wystarczający. Wymagana jest wnikliwa analiza stanu technicznego, przeprowadzenie odpowiedniej kontroli oraz sporządzenie protokołu, który odzwierciedla rzeczywisty stan techniczny obiektu.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 września 2021 r. (sygn. akt II OSK 109/21), dopiero istnienie bezpośredniego zagrożenia zawaleniem uzasadnia wydanie decyzji administracyjnej nakazującej opróżnienie lub wyłączenie budynku z użytkowania.
Obowiązki właściciela lub zarządcy
Po stwierdzeniu zagrożenia organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą opróżnienie obiektu lub jego części oraz zamieszczenie na budynku odpowiedniego zawiadomienia o zakazie jego użytkowania. W niektórych przypadkach na właściciela może zostać nałożony obowiązek zapewnienia lokali zamiennych.
W dalszej kolejności, jeśli stan techniczny obiektu uniemożliwia jego naprawę lub wzmocnienie, konieczna staje się rozbiórka budynku.
Rozpoczęcie rozbiórki a obowiązek uzyskania pozwolenia
Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy — Prawo budowlane, prowadzenie robót budowlanych, w tym rozbiórki obiektu budowlanego, wymaga uzyskania pozwolenia. Przez roboty budowlane, jak stanowi art. 3 pkt 7 p.b., rozumie się także rozbiórkę.
Od tej zasady ustawodawca przewidział pewne wyjątki. Art. 31 ust. 5 p.b. zezwala na podjęcie niezwłocznych robót zabezpieczających i rozbiórkowych bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Jednakże inwestor jest zobowiązany niezwłocznie wystąpić o pozwolenie lub dokonać zgłoszenia.
Procedura uzyskania pozwolenia na rozbiórkę
Aby zgodnie z prawem dokonać rozbiórki obiektu budowlanego, należy:
- Sporządzić dokumentację techniczną dotyczącą rozbiórki.
- Złożyć wniosek do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.
- Dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
- Przedstawić opinię techniczną potwierdzającą istnienie bezpośredniego zagrożenia.
Organ po rozpatrzeniu dokumentacji oraz zweryfikowaniu stanu technicznego obiektu wydaje decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę.
W przypadku budynków wpisanych do rejestru zabytków, dodatkowo wymagane jest uzyskanie pozwolenia konserwatora zabytków.
Ograniczenia wynikające z art. 31 ust. 5 p.b.
Przepis ten pozwala jedynie na wykonanie robót mających na celu usunięcie zagrożenia. Nie można się na niego powoływać przy całkowitej rozbiórce budynku, jeżeli stanowi ona działanie wykraczające poza konieczność natychmiastowej eliminacji niebezpieczeństwa.
Zgodnie z wyrokami NSA (sygn. akt II OSK 1366/10 i II OSK 1599/10), przekroczenie zakresu robót dopuszczalnych na podstawie art. 31 ust. 5 p.b. skutkuje uznaniem rozbiórki za nielegalną.
Rola nadzoru budowlanego
Organ nadzoru budowlanego kontroluje przebieg rozbiórki obiektu budowlanego, sprawdzając, czy inwestor działa zgodnie z przepisami prawa budowlanego i czy podjęte działania są adekwatne do skali zagrożenia. Organ może nakładać obowiązki wykonania dodatkowych zabezpieczeń lub nawet wstrzymać rozbiórkę, jeżeli stwierdzi nieprawidłowości.
Specyfika rozbiórki na terenach prywatnych
Jeżeli budynek znajduje się na prywatnej działce, właściciel ma obowiązek zachowania szczególnej ostrożności. Dotyczy to w szczególności ochrony sąsiednich obiektów budowlanych, dróg publicznych oraz infrastruktury technicznej.
Rozbiórka budynku na działce prywatnej również wymaga uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub dokonania stosownego zgłoszenia, chyba że zachodzą przesłanki z art. 31 ust. 1 p.b., które zwalniają z tego obowiązku w przypadku np. niewielkich budynków gospodarczych.
Rozbiórka obiektu budowlanego? Tylko z firmą Szczucki
Firma Szczucki specjalizuje się w kompleksowej rozbiórce budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych oraz w przypadku budowli budowlanych wpisanych do rejestru zabytków. Gdy istnieje konieczność usunięcia bezpośredniego zagrożenia, roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem. Jednak zgodnie z przepisami ustawy – Prawo budowlane, wymagane jest pozwolenie na rozbiórkę całkowitej rozbiórki obiektu. Bezzwłoczne zgłoszenie zamiaru rozbiórki obiektu budowlanego jest obowiązkiem inwestora, a firma Szczucki zadba o zgodność prac z przepisami i orzecznictwem, w tym z wyrokami Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Podsumowanie
Rozbiórka obiektu budowlanego grożącego zawaleniem to proces wymagający ścisłego przestrzegania procedur wynikających z przepisów prawa budowlanego. Należy pamiętać, że nawet w sytuacji bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, rozpoczęcie robót rozbiórkowych nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Każda czynność powinna być podejmowana pod nadzorem organu nadzoru budowlanego, z zachowaniem najwyższych standardów bezpieczeństwa.
Znajomość przepisów prawa budowlanego, w tym art. 28, 29, 31 i 68 p.b., oraz stosowanie się do wytycznych organu nadzoru budowlanego, jest kluczowa dla legalnego i bezpiecznego przeprowadzenia rozbiórki obiektu budowlanego. W przeciwnym razie inwestor naraża się na poważne konsekwencje prawne, łącznie z nakładaniem kar administracyjnych i odpowiedzialnością cywilną.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Kiedy rozbiórka budynku jest konieczna?
Rozbiórka jest konieczna, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część bezpośrednio grozi zawaleniem i nie ma możliwości jego naprawy lub zabezpieczenia.
Czy sam zły stan techniczny budynku wystarczy do nakazu rozbiórki?
Nie. Konieczne jest stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego bezpośredniego zagrożenia zawaleniem, potwierdzone kontrolą i protokołem technicznym.
Czy można rozpocząć rozbiórkę bez pozwolenia?
Tylko w przypadku niezwłocznej potrzeby usunięcia bezpośredniego zagrożenia dla ludzi lub mienia. Jednak nawet wtedy należy niezwłocznie wystąpić o pozwolenie lub dokonać zgłoszenia rozbiórki.
Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania pozwolenia na rozbiórkę?
Potrzebna jest dokumentacja techniczna rozbiórki, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością oraz opinia techniczna potwierdzająca bezpośrednie zagrożenie zawaleniem.
Czy rozbiórka na prywatnej działce też wymaga pozwolenia?
Tak, rozbiórka budynku na prywatnej działce co do zasady wymaga pozwolenia lub zgłoszenia, chyba że zachodzą wyjątki określone w art. 31 ust. 1 Prawa budowlanego.
Co grozi za rozbiórkę bez pozwolenia?
Przeprowadzenie rozbiórki bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia może skutkować uznaniem jej za nielegalną, nałożeniem kar administracyjnych oraz odpowiedzialnością cywilną.
Jaką rolę pełni nadzór budowlany podczas rozbiórki?
Organ nadzoru budowlanego kontroluje przebieg rozbiórki, sprawdza zgodność działań z prawem i może nakazać dodatkowe zabezpieczenia lub wstrzymać prace w razie nieprawidłowości.
Czy rozbiórka budynku wpisanego do rejestru zabytków wymaga dodatkowych zezwoleń?
Tak. Należy dodatkowo uzyskać pozwolenie od wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Kiedy można powołać się na art. 31 ust. 5 Prawa budowlanego?
Gdy roboty zabezpieczające lub rozbiórkowe mają na celu wyłącznie usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Przepis ten nie pozwala na całkowitą rozbiórkę budynku bez procedury pozwoleniowej.
Dlaczego warto skorzystać z usług profesjonalnej firmy rozbiórkowej?
Profesjonalna firma, jak Szczucki, zapewnia zgodność działań z przepisami prawa budowlanego, minimalizuje ryzyko prawne i gwarantuje bezpieczne przeprowadzenie procesu rozbiórki.